Gayrimenkul Hukuku

Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kiracıyı koruyucu nitelikler taşır; bu nedenle tahliye ve kira artışı talepleri kanunda sayılan sınırlı sebeplere bağlanmıştır.

Kira tespit davası

Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık varsa, kiraya veren beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve enflasyon oranını birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Tahliye sebepleri

• Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine yapılan ihtar ve ardından açılan tahliye davası,
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davası,
• Yeni malikin taşınmazı kendisi kullanma ihtiyacıyla, devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde bildirim yaparak açtığı dava,
• On yıllık uzama süresinin dolması üzerine kiraya verenin bildirimiyle açılan tahliye davası.

Kira sözleşmesinde şekil ve süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı sözleşme şekil şartı olmamakla birlikte, taraflar arasındaki anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağladığı için yazılı sözleşme yapılması önemle tavsiye edilir. Sözleşmede kararlaştırılan süre dolduğunda kira ilişkisi, kiracı aksini bildirmediği sürece aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; bu uzama, kiraya verenin tek yanlı iradesiyle önlenemez ve yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanılarak sona erdirilebilir.

Tahliye taahhüdü

Kiracının kira sözleşmesi kurulduktan sonra serbest iradesiyle imzaladığı tahliye taahhüdü, belirttiği tarihte tahliye için icra yoluna başvurulmasına imkân verir. Taahhüdün sözleşmenin imzalanmasından önce, matbu sözleşme içinde alınmış olması halinde geçersiz sayılabileceği de uygulamada sık karşılaşılan bir tartışma konusudur.

Kira artış oranı nasıl belirlenir?

Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, taraflarca kararlaştırılmışsa bu oranı, kararlaştırılmamışsa önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir artış oranı yazılmış olsa bile, kanundaki üst sınır uygulanır; kiracı, fazla tahsil edilen tutarın iadesini isteyebilir.

Kiracının erken tahliyesi ve depozito

Kiracı, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye ederse, kural olarak makul bir süre için (yeni kiracı bulunana kadar geçecek süre) kira ödemekle sorumlu tutulabilir; bu süre genellikle bir ile üç ay arasında değerlendirilir. Depozitonun geri ödenmesi için taşınmazın teslim tarihindeki durumunun (varsa hasarların) tutanakla kayıt altına alınması, ileride çıkabilecek "hasar" tartışmalarının önüne geçer.

Mülkiyet hakkının kaynağı olan tapu kaydı, bazı durumlarda hataya, hileye veya usulsüz bir işleme dayanabilir; bu durumda gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescili davası açarak kaydın düzeltilmesini isteyebilir.

Tapu iptali ve tescili davası

Satış, bağış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi işlemlerde ehliyetsizlik, hile, muvazaa veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplerle tapu kaydı iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescil talep edilebilir. Bu davalarda tapu sicil kayıtlarının, işlem tarihindeki belgelerin ve gerekirse bilirkişi incelemesinin dosyaya kazandırılması belirleyicidir.

Kat mülkiyetinde ortak gider uyuşmazlıkları

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetimlerinde ortak giderlerin (aidat, bakım, onarım) paylaşımını ve yönetim planının bağlayıcılığını düzenler. Aidat borcunu ödemeyen kat sahibine karşı yönetim, icra takibi başlatabilir; ayrıca gecikme halinde aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Yönetim planına veya kanuna aykırı kararlar alınması durumunda kat sahipleri, kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

Komşuluk hukuku ve irtifak hakları

Taşınmazlar arası geçiş, su ve manzara gibi konularda doğan irtifak hakkı uyuşmazlıkları ile taşkın yapı, bina çökme tehlikesi gibi komşuluk hukukuna dayalı talepler de gayrimenkul hukukunun kapsamındadır. Bu uyuşmazlıklarda çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerekir.

Kamulaştırma

Kamu yararı kararıyla taşınmazına kamulaştırma uygulanan malikin, bedelin artırılması için kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası açma hakkı bulunur; bedelin uygun belirlenmediği düşünülüyorsa bilirkişi raporuna itiraz edilebilir.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak bu payı aynı koşullarla satın alabilir. Önalım hakkı, satışın paydaşa tebliğinden itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır; bu hak, önalım davası açılarak hâkim kararıyla hak sahibi adına tescille sonuçlanır.

İmar durumu ve ruhsatsız yapılar

Bir taşınmaz satın alınmadan önce imar durumunun (yapılaşma koşulları, kaçak veya ruhsatsız yapı bulunup bulunmadığı) belediyeden sorgulanması, ileride ortaya çıkabilecek yıkım kararı veya imar para cezası risklerini önceden görmeyi sağlar. Ruhsatsız yapılarla ilgili olarak çıkarılan imar barışı gibi düzenlemeler dönemsel olarak farklı imkânlar sunabilir; bu düzenlemelerin güncel kapsamı her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.