Yönetim planının bağlayıcılığı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetim planı, bütün kat sahiplerini ve onların mirasçılarını bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, yönetici ve denetçinin görev süresi, kararların hangi oyla alınacağı gibi konular düzenlenir. Site veya apartmana yeni taşınan bir kat sahibi, yönetim planını önceden okumamış olsa da ondan doğan yükümlülüklerle bağlıdır.

Ortak giderler nasıl paylaşılır?

Kanun, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi ortak giderlerin eşit paylaşılacağını; asansör, sıcak su ve ısıtma gibi kullanımla orantılı giderlerin ise kullanım oranına göre paylaşılacağını öngörür. Ancak yönetim planı, bu kurallardan farklı bir paylaşım usulü de belirleyebilir; örneğin tüm giderlerin arsa payı oranında paylaşılması kararlaştırılabilir. Anlaşmazlık genellikle bu paylaşım oranının yönetim planına mı yoksa kanuna mı göre yapılacağı konusunda ortaya çıkar.

Aidat borcunun tahsili

Ödenmeyen aidat ve ortak gider borcu için yönetim, ayrıca dava açmasına gerek kalmadan doğrudan icra takibi başlatabilir; işletme projesi veya kesinleşmiş işletme defteri bu takip için yeterli dayanağı oluşturur. Gecikme halinde, ödenmemiş anapara borcuna ayrıca aylık yüzde beş gecikme tazminatı eklenebilir; bu oran yönetim planında farklı belirlenmemişse kanundaki oran uygulanır.

Kat sahibinin itiraz hakları

Kat sahibi, kendisinden istenen tutarın yönetim planına veya kanuna aykırı hesaplandığını düşünüyorsa icra takibine itiraz edebilir; itiraz icra mahkemesinde incelenir. Ayrıca genel kurulda alınan işletme projesi kararının kendisi usule aykırı alınmışsa, kat sahibi bu kararın iptali için ayrıca dava açabilir.

Genel kurul kararlarının iptali

Kat mülkiyetinde önemli kararlar (yönetici seçimi, bütçe onayı, bina dışı değişiklikler gibi) genel kurulda alınır. Toplantıya usulüne uygun çağrılmayan, kararın alınmasında kanuna veya yönetim planına aykırılık bulunduğunu düşünen kat sahibi, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süreler kesindir ve kaçırıldığında karar, usule aykırı olsa bile geçerliliğini sürdürür.

Ortak alanlarda izinsiz değişiklik

Bir kat sahibinin, balkonunu kapatması, cephe rengini değiştirmesi veya ortak alana müdahale etmesi gibi işlemler, diğer kat sahiplerinin oybirliği ya da yönetim planındaki usule uygun onayı olmadan yapılamaz. Böyle bir değişiklik izinsiz yapılmışsa, diğer kat sahipleri veya yönetim, eski hale getirme (ref'i) talebiyle dava açabilir; bazı belediyeler ayrıca imar mevzuatına aykırılık nedeniyle idari yaptırım da uygulayabilir.

Komşuluk kaynaklı anlaşmazlıklar

Gürültü, koku, sızıntı gibi komşuluk hukukuna dayalı şikâyetler önce yönetime iletilmeli, çözülemezse sulh hukuk mahkemesine taşınabilir. Su sızıntısı gibi teknik konularda genellikle bilirkişi incelemesi yapılarak zararın kaynağı ve sorumlu kat sahibi belirlenir.

Uyuşmazlığı önlemek için pratik öneriler

Yönetim planının güncel bir kopyasını almak, genel kurul tutanaklarını saklamak ve ödeme dekontlarını düzenli tutmak, hem kat sahibi hem yönetim için ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda en güçlü kanıt kaynağıdır. Aidat anlaşmazlıklarında tarafların önce yönetim üzerinden, mümkünse yazılı biçimde çözüm aramaları, dava sürecini genellikle gereksiz kılar.

Yöneticinin görev ve sorumlulukları

Yönetici, kat sahipleri kurulunca her yıl yapılan toplantıda seçilir ve işletme projesini hazırlamak, ortak giderleri toplamak, binanın bakım ve onarımını yürütmek, kat mülkiyeti ile ilgili yazışmaları takip etmekle görevlidir. Yöneticinin görevini kötüye kullanması, parayı usulsüz kullanması veya hesap vermemesi halinde kat sahipleri, yöneticinin azlini ve hesap vermesini isteyebilir; gerekirse yöneticinin bu nedenle doğan zararlardan sorumluluğu için tazminat davası açılabilir. Yönetici, kendisine ait konuta ilişkin oylamalarda kendi lehine karar alamaz; bu gibi durumlarda çıkar çatışması dikkatle değerlendirilmelidir.

Ortak alanların kullanımı ve kiraya verilmesi

Çatı, bahçe, otopark gibi ortak alanların bir kısmının üçüncü kişilere kiraya verilmesi (örneğin çatıya baz istasyonu kurulması veya ortak otoparkın bir bölümünün dışarıya açılması) için kat sahipleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekir; aksi halde yapılan sözleşme diğer kat sahiplerine karşı ileri sürülemez. Elde edilen kira geliri de aksi kararlaştırılmadıkça tüm kat sahipleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır.

Deprem riski ve güçlendirme kararları

Binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi veya güçlendirme ihtiyacının ortaya çıkması halinde, bu konudaki kararlar da kat mülkiyeti mevzuatındaki nisap kurallarına göre alınır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapı tespitlerinde, kanundaki özel usul uyarınca kat sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğuyla yıkım ve yeniden yapım kararı alınabilir; bu karara katılmayan azınlıktaki kat sahiplerinin payları, kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılabilir. Bu süreç, hem mülkiyet hakkını hem de bina güvenliğini ilgilendirdiğinden, kararların usulüne uygun alınıp alınmadığının dikkatle incelenmesi gerekir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Yeni yapılan sitelerde, bina henüz tamamlanmadan tapuda kat irtifakı kurulur; bina tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş yapılır. Bu geçiş gerçekleşmeden kat irtifakı aşamasında da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak gider ve yönetime ilişkin hükümleri büyük ölçüde uygulanır. İskan alınmasının geciktiği projelerde, alıcıların tapuda kat mülkiyetine geçiş talep etme ve bu süreci yükleniciden isteme hakları bulunur; bu konu genellikle satış sözleşmesindeki teslim ve tapu devri hükümleriyle birlikte değerlendirilir.

Yönetim planının değiştirilmesi

Yönetim planının değiştirilmesi, kanunda aksi belirtilmedikçe kat sahiplerinin beşte dördünün oyuyla mümkündür; bu, basit bir karar çoğunluğundan daha ağır bir nisap gerektirir. Değişiklik kat sahipleri kurulunda karara bağlanıp imzalanmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; şerh verilmeyen bir değişiklik, yönetim planını sonradan öğrenen iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyebilir. Bu nedenle değişiklik kararlarının usulüne uygun biçimde tescil ettirilmesi, kat mülkiyetindeki hukuki güvenliğin sürdürülmesi için önemlidir.

Kiracının aidat sorumluluğu

Bağımsız bölümü kiraya veren kat sahibi, aidat borcundan kural olarak birinci derecede sorumludur; ancak yönetim planında veya kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme varsa, aidatın bir kısmının kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılabilir. Yönetim, aidatı doğrudan kiracıdan talep edemez; borç ilişkisi kat sahibiyle yönetim arasındadır. Kat sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkide kiracının aidat ödemeyi üstlenmiş olması, yönetime karşı sorumluluğu ortadan kaldırmaz; kat sahibi, kiracıya rücu etmek zorunda kalabilir.

Yönetici ve denetçinin seçimi, görev süresi

Kat mülkiyetinde yönetici, kat sahipleri kurulunca kendi aralarından veya dışarıdan bir kişi ya da profesyonel bir yönetim şirketi olarak seçilebilir; görev süresi yönetim planında belirtilmemişse bir yıldır ve süre dolduğunda yeniden seçim yapılması gerekir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Denetçi veya denetim kurulu ise yöneticinin hesaplarını ve işlemlerini kontrol etmekle görevlidir; bu denetim görevinin düzenli yapılması, yönetici ile kat sahipleri arasında ileride çıkabilecek hesap anlaşmazlıklarının önüne geçer.

Sigorta ve ortak alan hasarları

Çoğu sitede bina sigortası (zorunlu deprem sigortası dahil) yönetim tarafından ortak gider kapsamında yaptırılır. Ortak alanlarda (çatı, merdiven, asansör gibi) meydana gelen bir hasarın onarım bedeli, sigorta kapsamında değilse ortak gider olarak tüm kat sahipleri arasında paylaştırılır. Hasarın bir kat sahibinin kusurundan (örneğin tadilat sırasında ortak tesisata verilen zarar) kaynaklandığının tespit edilmesi halinde ise onarım bedeli, kusuru bulunan kat sahibinden talep edilebilir; bu durumda genellikle bilirkişi incelemesiyle hasarın kaynağı belirlenir.

Site yönetimlerinde kurul kararlarına katılım

Büyük sitelerde, her blok kendi kat sahipleri kurulunu oluşturabilir ve bloklar üstü konularda (ortak bahçe, güvenlik, sosyal tesis gibi) site yönetim kurulu veya genel kurul karar alır. Bir kat sahibinin toplantıya çağrılmaması veya oyunun usulsüz biçimde sayılmaması, alınan kararın iptali için gerekçe oluşturabilir. Vekâleten oy kullanma da mümkündür; ancak yönetim planında aksi düzenlenmedikçe bir kişinin birden fazla kat sahibini temsil edebileceği oy sayısı genellikle sınırlandırılır, bu sınırın aşılması kararın iptaline yol açabilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk seçeneği

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kanunen zorunlu değildir; ancak taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurarak anlaşmazlığı mahkemeye taşımadan çözmeyi deneyebilir. Özellikle komşuluk ilişkisinin devam edeceği durumlarda (örneğin aynı sitede yaşamaya devam edecek taraflar arasında), arabuluculuk yoluyla bulunan bir çözüm, dava sonucunda ortaya çıkabilecek gerginliği azaltabilir ve daha hızlı sonuçlanabilir.

Yeni kat sahibinin eski borçlardan sorumluluğu

Bir bağımsız bölümü satın alan yeni kat sahibi, kural olarak kendisinden önceki malikin ödemediği aidat borçlarından da sorumlu tutulabilir; çünkü aidat borcu kişiye değil, bağımsız bölüme bağlı bir yükümlülük olarak değerlendirilir. Bu nedenle bir taşınmaz satın alınmadan önce, yönetimden güncel bir borç yazısı (aidat borcu bulunmadığına dair belge) istenmesi, satış sonrası sürpriz borçlarla karşılaşılmaması için önemli bir güvencedir. Satış sözleşmesinde bu konuda açık bir hüküm bulunması da taraflar arasındaki iç ilişkide sorumluluğun kime ait olduğunu netleştirir.

Sonuç

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, görünürde küçük meselelerden kaynaklansa da sürelerin kesinliği nedeniyle hızlı hareket etmeyi gerektirir. Durumunuzu değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.